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      雅詩閣在華加速擴張 掘金二線城市服務公寓市場

      2019-09-30 16:54編輯:admin人氣:


      中國租賃公寓市場正熱,一方面多地出臺租購同權的政策利好,另一方面老牌服務公寓企業也在加速布局。 新加坡凱德集團旗下全球知名服務公寓業主及運營商雅詩閣中國區董事總經理陳志商近日在接受世紀經濟報道記者專訪時表示,雅詩閣在華將深耕布局武漢、杭州、重慶等重點二線城市,并發掘更多的國內大企業客戶。 月,進入中國市場近年的雅詩閣宣布在華管理服務公寓突破家,新簽三家物業分別為哈爾濱馨樂庭寶宇江畔服務公寓、重慶馨樂庭高科兩江服務公寓和深圳盛捷僑城坊服務公寓,其中哈爾濱公寓將于年開業,另外兩家將于年開業。 雅詩閣近期也與云南城投置業股份有限公司簽署戰略合作協議,雙方將就云南城投旗下公寓項目積極尋求合作機會。這也是繼萬科、越秀和中建東孚之后,雅詩閣與又一個國內知名開發商達成戰略合作。 雅詩閣顯然已經加速布局,陳志商表示,在未來八年內希望在中國的物業數量能達到家,并挖掘老年公寓和青年公寓等細分市場。他透露,在雅詩閣全球業務中,中國住客帶來的租金收入以%的年增長率快速增長。目前雅詩閣在華已開業運營的物業達家,在華管理服務公寓超過萬套,預計下半年家服務公寓將開門迎客。 拓展大客戶 雅詩閣中國近年來的客源結構發生了較大的改變。陳志商表示,%是企業客戶,即企業統一為員工預定長住,剩下%為短住客。以往企業客戶中又以強外企居多,但近兩年中國客人占比上升很快,從最初%已經上升到年的%。 未來中國本土企業客戶將是雅詩閣開拓的重點方向。而除了在重點二線城市加深布局外,陳志商透露,在同一個城市里也會考慮不同的地點和物業匹配適合的品牌。 回顧雅詩閣在華歷程,陳志商認為,除了適應本土化法律政策,過去五年的另一大挑戰是住宿業競爭者的不斷增加。一方面,房地產開發商在招商引資時傾向于選擇酒店作為配套,因為資金已經通過出售住宅回籠,而酒店成本不大,只要每個月有一定現金流即可。另一方面二線城市酒店房價和公寓租金比一線城市低,但是勞工成本卻和一線城市差不多,這都為服務公寓商帶來經營壓力。 “酒店業增長非常迅速,在我們布局的城市基本上每個星期都有酒店品牌進入或者酒店新開進來。而住宿管理人才緊缺,雅詩閣有系統的人才培訓機制,員工業務水平也頗受業內認可,是非常受歡迎的。這樣,我們就要以加薪等方式來留住好的員工?!标愔旧烫寡?。如此一來,員工成本不斷上漲,一線城市可能還可以承受,但在二線城市則壓力很大,所以也更考驗管理層的能力。 世紀經濟報道記者獲悉,目前雅詩閣正在籌劃自己的會員系統,預計將在年推出。陳志商表示,這樣可以減少對OTA的依賴,但并非“去OTA化”,因為OTA渠道是一個有益補充。目前,在雅詩閣中國客源的%散客里,有%來源于OTA渠道,其他%來自于雅詩閣及其在飛豬的直營店等直銷渠道。 酒店數據公司STR GLOBAL中國區經理劉博在接受世紀經濟報道記者采訪時表示,公寓市場相對酒店的優勢在于沒有明顯的空檔期,平時有商旅客源,而周末又有休閑度假客源。此外,外賣等社會餐飲對酒店的餐飲收入影響顯著,而公寓市場則沒有這個困擾。 易觀智庫資深分析師姜昕蔚對世紀經濟報道記者表示,服務公寓市場足夠大,雖然有一些入局者,但還是有一定門檻,雅詩閣的先發優勢非常明顯,不過另一方面產品線需要豐富,如果只做高端和固定的大客戶人群的話,發展有天花板。 而雅詩閣早就開始行動,在產品線上不斷完善擴充。雅詩閣在去年宣布推出全新品牌lyf,今年月該品牌也正式在中國揭幕。lyf品牌專門針對千禧一代,包括科技企業家、創業者以及音樂、媒體和時尚行業從業者。首個lyf公寓預計將于年在深圳開業,另外還有大連和新加坡項目正在籌備。 陳志商表示,lyf希望打破傳統住宿概念,重新定義社群生活,讓住客與旅游同伴、喜愛尋求變化的同類人群形成更緊密聯系?!胺块g面積不大,到平方米,主要滿足住客休息所需。但是公共區域的面積會很大,包括一些聯合辦公空間、共享廚房、公共活動室等,裝修成本也會更多投在公共區域上?!?此外,專注高端市場的雅詩閣也已經在拓展中端市場。年,雅詩閣公寓信托主導財團投資短租平臺途家,并合資成立雅途物業管理公司;年,雅詩閣與途家成立合資品牌途家盛捷,正式進入中端服務公寓市場。目前,雅詩閣旗下擁有雅詩閣、馨樂庭、盛捷、Qe、The Ce Collecio和lyf六大品牌。 輕資產模式為主 陳志商表示,未來雅詩閣在華將以輕資產的品牌輸出管理模式為主。篩選時將會考察選址的方便性以及有無相關設施,對于城市則會看一些硬性的經濟指標,比如當地GDP水平和增長率、經濟產業結構、外商投資水平,以及有無國際航班、國際學校、國際醫院等。 業主選擇上,陳志商表示,會更多考慮有多個物業的業主?!拔覀儠Mc業主達成合作關系后,能幫他們管理更多的物業,對于雅詩閣來說也可以更快速地實現物業規模擴張和區域覆蓋?!?年雅詩閣剛進入中國時采取的是自有資金購買物業并運營管理的模式,年成立了雅詩閣公寓信托(Aco Reidece T),這是世界上第一只泛亞洲服務公寓信托基金,資產組合主要包括個亞洲國家的個服務公寓項目。借此基金,雅詩閣迅速占領一線城市和二線省會城市,年開始加速擴張。 華菁證券地產行業首席分析師周雅婷認為,中國長租公寓領域并不是一個盈利空間很豐厚的行業,一般來說長租公寓盈利模式有兩種,包括資本端的物業增值獲益,以及租賃業務端通過產業鏈業務獲取利潤。 這也是雅詩閣在中國的盈利模式。陳志商表示,公寓管理經營方面,服務公寓毛利率比酒店更高,可以達到%以上,而酒店一般只有%左右。而雅詩閣除了公寓管理,還有自己的資產和資金管理,既有管理費收入,也有運營收入和資產增值收入。 “業務增長大部分是通過品牌輸出管理模式,但從公司盈利的角度來看,我們還是會不斷地去尋找新的投資項目,因為資產運作帶來的回報比為業主管理物業的回報更高?!辈贿^陳志商坦言,過去幾年雅詩閣在中國一直沒有購買新的物業,是因為開發商出售物業時已經是市場價的產品,用市場價的成本去實現理想的投資回報則非常困難。 在陳志商看來,中國的服務式公寓和酒店市場都會繼續蓬勃發展,服務公寓也會吸引越來越多的潛在業主開發商。此外,對于服務公寓而言,商旅長住客占比還是遠遠高于短住客。而雅詩閣希望能繼續保持并擴大入住率穩定的優勢,目前其二線城市公寓入住率在%以上,而一線城市則高達%至%。 事實上,雅詩閣在全球也在加速布局。月,雅詩閣斥資億澳元收購澳大利亞Qe Aame Hoel %的股份,加上此前于年取得的%股份,雅詩閣以累計占股%成為Qe的最大股東,同時成為大洋洲最大的服務公寓運營商。此前,雅詩閣又收購了美國領先的住宿供應商Syegy Gloal Hoig (Syegy)%的股權。

      (來源:品牌酒店資訊)

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